서울시 모아타운이란? 한방에 정리

서울시 부동산 투자에 관심이 있으신 분들은 이 글을 꼭 정독하시길 바랍니다.

모아타운, 모아주택은 오세훈 시장이 2026년까지 노후된 주택을 빠르게 재정비하여

3만 호의 주택을 공급하려는 계획으로 추진되고 있는 정책입니다.

 

작년 말에 모아타운 2차 대상지 26곳이 선정되어 총 64개소의 모아타운이 본격 추진될 예정입니다.

부동산 경매, 재건축 재개발을 노리고 빌라 투자를 준비하시는 분들은 모아타운이 무엇인지, 대상지가 어디인지,

그리고 진행절차는 어떻게 되는지 확실히 알고 계셔야 투자수익을 극대화할 수 있을 것입니다.

 

본 포스팅에서 다루는 내용은 다음과 같습니다.

 

1. 모아주택, 모아타운 도입취지

2. 모아주택, 모아타운이란?

3. 모아주택, 모아타운 추진진행 현황

4. 모아주택, 모아타운 선정 및 개발 절차

5. 모아주택, 모아타운을 둘러싼 갈등의 이유?

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모아주택, 모아타운 도입 취지

서울시 저층 주거지 면적은 전체 주거지의 약 41.8%를 차지하며 이 중 약 87%가 재개발 요건을 충족하지 못하고 마땅한 정비방안 없이 방치되어 있는 실정입니다.

특히 이런 지역들은 좁은 대지에 다세대, 다가구주택이 협소하게 건축되어 주민들이 쉴 곳이나 녹지공간이 턱없이 부족합니다. 또한 심각한 주차난으로 인한 주민 갈등과 분쟁도 매우 잦을 뿐만 아니라 화재 등 재난에도 취약한 실정입니다.

서울은 1인당 지역내 총생산 4만 불에 이르는 세계 10대 도시로 도약했지만 주거의 질이 서울의 발전 수준을 따라가지 못하고 있어 이제는 개선이 필요한 시점입니다.

모아주택은 이러한 저층주거지역의 새로운 정비방식에 대한 수요로 서울시가 도입하였습니다.

모아주택, 모아타운이란?

모아주택은 여러 개의 소규모 필지를 공동 개발하여 개발되는 일정 규모 이상 양질의 주택을 말합니다. 

모아주택은 장소의 특성은 살리면서 살던 분들이 그대로 머무를수 있도록 정비하여 재정착을 높일 수 있다는 장점이 있습니다.

 

모아타운은 개별단위의 모아주택을 모아서 만든 주거 단지입니다. 모아 타운에는 녹지, 커뮤니티 시설, 지하 주차시절을 조화롭게 배치하여 주거 만족도를 높이도록 추진됩니다. 즉, 모아주택 사업지간 통합을 하는 것입니다.

또 층수 및 용적률을 완화해주고 필요시 용도지역 상향도 가능하게 됩니다. 용적률 측면에서는 2종 7층 주거지역의 층수를 최고 15층까지 완화가 가능합니다.

용도지역이 상향되면 땅의 가치로 올라가게 되니 투자 수익률 또한 높아지게 됩니다.

모아주택, 모아타운 추진 진행현황

모아타운 대상지는 21년 국토부 1차 대상지 선정 이후 작년 10년 선정된 대상지까지 총 64곳이 선정되었습니다. 이 중에서 가장 빨리 관리계획 수립을 끝낸 곳은 시범사업지인 강북구 번동입니다. 서울시의 계획보다는 여러 혼선으로 사업진행 속도가 더딘 것으로 보입니다.

아래는 면목동의 모아타운 정비방향에 대한 개념도입니다. 메인도로와 보행로를 유지하되 도로의 폭을 확장하고 공원 및 주차장을 설치, 거점으로 활용합니다.

그리고 모아타운이 추진중인 지역에 여러 필지를 모아 총 6 구역으로 나누어 모아주택이 계획, 저층부 커뮤니티 활성화 시설을 설치하여 지역에 활력을 불어넣을 계획입니다.

아래 왼쪽과 같은 빌라 타운이 오른쪽 그림과 같이 녹지화 주민 편의 시설을 갖춘 모아타운으로 바뀌게 됩니다.

아래는 강북구 번동의 모아타운 계획안입니다.

서울시는 매년 20개소씩 약 5년간 총 100개소의 모아타운을 지정 2026년까지 총 3만호에 달하는 양질의 모아주택을 공급할 예정입니다.

모아주택, 모아타운 선정 및 개발 절차

모아타운 선정은 자치구 공모와 주민 제안으로 나누어 집니다.

 

자치구 공모는 자치구에서 서울시로 공모를 신청하고 시청에서 신청지 사전검토를 하고 선정위원회를 구성합니다. 

그 후 공모 결과를 발표하고 권리산정 기준고시를 합니다. 권리산정 기준고시가 되면 해당 지치구에서는 관리계획을 수립하고 서울시에 관리계획 승인 신청을 합니다. 이에 대한 주민 공람 이후 통합심의 과정을 거쳐 관리계획 승인 및 고시 절차가 진행됩니다. 

 

주민이 직접 관리계획 수립 제안시 아래와 같은 조건을 갖춘 뒤 직접 관리계획안을 자치구에 제출하면 됩니다.

• 조합: 소규모주택정비사업 시행을 위해 설립된 조합이 2개 이상
• 토지등 소유자: 모아주택 사업시행 예정지(2개소 이상) 각각의 대상 토지 면적 2/3 이상 동의 (국공유지 제외)를 받은 경우

모아주택, 모아타운을 둘러싼 갈등의 이유?

정책의 도입 취지만 보면 열악한 주거조건을 개선하는 사업인데 모아타운 사업 참여를 두고 찬반 논쟁이 끊이지 않는 지역도 있습니다. 

대표적인 사례가 7호선 논현역과 9호선 신논현역 사이에 위치한 반포 1동입니다. 

이 지역은 강남의 노른자땅에 위치하고 있고 노후된 빌라, 근린생활시설, 신축빌라 등 다양한 형태의 주택들이 들어와 있는 지역입니다. 강남 한복판에 위치하고 있다 보니 강남으로 출퇴근하는 직장인들의 전월세 수요가 상당히 높은 곳입니다. 

 

반포 1동의 다세대, 다가구 빌라의 평균 연령은 60대인데 모아타운을 반대하는 주요 이유는 다음과 같습니다.

 

• 노후자금으로 소유한 빌라에서 나오는 전월세 자금으로 생활을 하는데 모아타운 재건축 시 이러한 임대수익을 얻을 수 없음.
• 재건축 후 받은 입주권은 60 m2 이하의 소형 아파트 입주권이며 3년간 전매제한이 걸려있음.
• 모아타운 부지에 7층짜리 나홀로 아파트가 들어올지 35층 대규모 아파트 단지가 들어올지 예측할 수 없음.

반대로 작더라도 아파트에 한번 살아보는 것을 기대하며 모아타운을 찬성하는 주민들도 있습니다. 

모아타운이 재산권을 침해하는 행위인지 낙후된 주거지를 효과적으로 개선하는 사업인지는 각자의 입장에 따라 관점이 다른 것 같습니다.

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오늘은 서울시의 주택공급 정책인 모아주택, 모아타운에 대해서 알아보았습니다.

지자체의 정책 방향을 이해하여 부동산 투자 수익을 거두는데 활용해 보시길 바랍니다.