남양주 하면 떠오르는 곳 하면 빠지지 않는 곳 중 하나가 바로 별내신도시 일 것입니다. 2021년에 10억을 상회하는 신고가 행진을 이어가며 주목을 받았던 도시이지만 금리상승 여파로 최근 급매물들이 쏟아져 나왔으나 급매물은 서서히 자취를 감춰가는 추세입니다. 오늘은 3월 22일 예정인 '경매2022타경2213' 법원 경매 물건으로 나온 우미린 더 퍼스트에 대한 가격분석과 함께 임장을 다녀온 후기를 남겨보도록 하겠습니다.
포스팅을 끝까지 읽어보시면 해당 물건에 대한 대략적인 감을 잡으실 수 있을거라 생각합니다.
포스팅 순서는 경매 물건분석 (권리분석) -> 시세분석 -> 임장 후기 -> 입지 분석 -> 수익률 분석 순으로 진행하도록 하겠습니다. 출발해 보시죠.
1. 물건분석
물건에 대한 기본적인 내용부터 확인해 보겠습니다. 해당 물건은 공급면적 기준으로 147m2 (44.75 평), 전용면적 기준으로 117.99 m2 (35.694평, 전용률 80%)인 대평 평수의 물건입니다. 침실 4개, 화장실 2개로 구성되어 있습니다.
올해 2월 15일 감정가 10.25억으로 남양주지원 3계 법원에서 경매가 진행되었으나 유찰되었고 오는 3월 22일 최초 감정가의 70%인 7.175억을 최저가로 임의경매가 진행될 예정입니다.
토막상식. 임의 경매란? 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 담보권을 실행하는 경매입니다. 즉, 본 건과같이 은행이나 대부업체가 근저당권을 설정했으나 채무자가 돈을 갚지 못할 경우 실행하는 경매를 말합니다.
별도 임차인은 없고 소유자가 거중중인 것으로 나와 있습니다. 소유자는 2015년 5월 18일 5.1억에 매매로 해당 부동산을 구매하였고 소유권이전 이후 소멸하는 권리인 근저당권, 가압류 다수 건이 설정되어 있습니다. 매매 금액은 5.1억인데 채권합계급액이 40억에 달하네요. (채무자분은 사업을 하시는 분이 아닐까 생각됩니다.)
을(10-1)항을 보시면 사해행위 취소라는 용어가 나와 있습니다.
토막상식. 사해행위 취소란? 채무자가 자신의 책임재산을 처분하여 채권자를 해하는 사해행위를 한 경우, 채권자가 채무자의 책임재산을 확보하기 위해 이를 저지하는 소송을 말합니다. 즉, 재산인 부동산을 빼돌리지 못하게 하는 소송인 것이죠.
채권금액은 어마어마 하지만 낙찰시 전부 소멸되는 부분입니다.
체납내역을 확인해 봅시다. 미납관리비는 약 340만 원으로 나와있네요. 조사일이 1월 30일 이므로 340만 원보다는 더 큰 금액일 것입니다. 하지만 경매로 낙찰받을 경우 미납관리비 전부를 낙찰자가 내야 하는 것은 아니고 연체대금과 전용 부분에 대한 관리비는 제외한 즉, 공용 부분에 해당하는 미납관리비만 내면 됩니다.
입찰서 제출시 관리비에 대한 부분도 반드시 고려하시길 바랍니다.
최저 매각대금인 7.175억에 매각 시 예상 배당표입니다. 근저장 일자가 빠른 순서대로 배당을 받게 되므로 신한은행, PHB유동화전문유한회사까지는 전액을 배당받을 수 있지만 후순위부터는 전액 배당은 불가능합니다.
최저 매각대금인 7.175억 기준 소유권 이전 비용입니다. 취득세가 낙찰가액의 1.79%, 농어촌특별세가 낙찰가액의 0.2%, 교육세가 취득세액의 10%이며 그 외 증지세와 말소등록세를 포함할 경우 약 1576만 원의 비용 발생이 예상됩니다.
2. 시세조사
네이버 부동산
147m2A 타입은 실거래가 거의 이루어지지 않고 있어 127Bm2 타입의 실거래가를 조사해 보았습니다. 2021년 8월 9.2억 거래를 마지막으로 거래가 이루어지지 않고 있다가 올해 3월 6억에 실거래가 되었습니다. 나와있는 매물의 가격이 8.2~9.1억인데 실거래가가 6억이니 매도 희망가와 실거래가의 갭이 상당하네요. 해당 매물은 급매물로 보이나 앞으로 거래시세에도 큰 영향을 미칠 것입니다.
다음은 147m 2 의 매매 실거래가입니다. 2021년 이후 거래는 거의 이루어지지 않고 있으며 4월에 10.6억, 10억에 거래가 되었습니다. 2022년 거래를 봤을 때는 상당히 선방을 하고 있지만 127Bm2가 6억에 거래되었기에 147m2도 최저 6~7억 선에서 거래되는 시나리오도 고려해 보셔야 됩니다.
전세가는 최근 4.5억~5.1억 수준으로 거래되고 있습니다. 7.2억에 낙찰받고 4.5억에 전세를 놓게 된다면 실 투자금액은 2.7억에 가능합니다.
집주인들이 올려놓은 매물입니다. 실거래가 없이 올려준 매물이기 때문에 앞으로 어느 정도 가격선에서 거래가 될지 지켜볼 필요가 있습니다. 시간이 지날수록 대출을 받아 집을 산 집주인이 버티기 힘들어지기 때문에 해당 호가보다 낮은 가격의 물건이 나올 수 있습니다.
호갱노노
호갱노노에서는 대부분 긍정적인 글들만 올라오므로 어느정도 솔직해 보이는 후기를 하나 가지고 왔습니다. 해당 댓글을 봤을 때 관리사무소에서 주차차단기를 열어놓고 외부차량이 오는 것을 통제하지 않아 주차문제가 생기고 있는 것으로 보입니다. 실제 임장을 했을 때는 주차차단기는 수리가 완료돼 있었습니다.
3. 현장임장
외부
후문의 모습입니다. 별도 출입 제한 설비가 없어 외부인도 자유롭게 들어갈 수 있습니다.
단지 내 분수시설로 만들어 둔 공간인데 운영은 하지 않고 있네요.
저 멀리 별내자이더스타가 올라가고 있습니다. 46층 높이의 건물이다 보니 높이가 어마어마하네요.
단지 내 어린이집이 위치하고 있습니다. 어린이집 옆 놀이터는 사용금지라고 돼있습니다.
내부
내부 복도에 있는 창문을 통해 바라본 사진입니다. 아파트 단지들이 창을 통해 보이네요. 집 내부에서 거실을 바라봤을 때는 갈매동 전경이 보일 것입니다.
복도에 붙어있는 안내문입니다. 2012년 지어진 아파트인데 복도문을 열어두면 보온이 잘 안돼서 결로가 생기나 봅니다.
147Am2 타입의 평면도입니다. 3 bay 구조이고 2개의 침실과 거실은 남쪽을 바라보고 있고 2개의 침실은 아파트 단지 쪽인 북측을 바라보고 있습니다. 4503호의 147Am2는 정남향 구조로 뷰는 괜찮을 것으로 보이네요.
호갱노노에서 매물로 나온 집의 내부사진입니다. 거실과 방 크기가 넓어서 5인가족 이상도 충분히 넓게 거주가 가능할 것 같네요.
주위환경
우미린 더퍼스트는 별빛마을에 위치하고 잇고 주위는 일반주거지역으로 LH, 꿈에 그린 등 아파트 단지들이 밀집해 있습니다. 별내역 근처가 상업지구로 상업시설들이 있어서 상업시설까지 가기 위해서는 대로를 건너가야 합니다.
4. 입지분석
별내지구는 대부분 아파트 단지로 구성되어 있고 별내역 주위로는 상권이 형성돼 있습니다. 신도시 사이로는 수도권 제1 순환고속도로가 관통하고 있습니다. 별내 카페거리, 별내 체육공원, 각종 오피스 시설 등 일거리, 놀거리, 먹거리가 조화롭게 배치되어 있습니다.
8호선이 연장될 경우 별내역부터 별내가람역까지 연결되어 주민들이 편의성이 훨씬 좋아질 전망입니다.
별내역 근처에는 2028년 (예정) 3기 신도시인 남양주 왕숙 1 지구, 2 지구가 들어오고 2030년에는 GTX-B 별내역이 완공될 예정입니다. 왕숙 1 지구는 54000호, 왕숙 2 지구는 14000호가 들어올 예정으로 입주물량이 어마어마하기 때문에 별내 신도시의 가격조정은 피할 수 없을 것 같습니다. GTX-B가 완공된다면 초역세권이 되면서 가격상승이 예상되고요.
5. 수익률 분석
수익률은 개인마다 실거주, 투자 등 경매를 하는 목적이 다르기 때문에 참고만 하시기 바랍니다.
저는 실거주 목적이 아니라 시세보다 싸게 낙찰을 받아 월세를 준 다음 1~2년 사이 가격이 회복되면 매도한다는 시나리오 기준으로 수익률을 예상해 보았습니다.
투입비용
- 낙찰가: 7.3억
- 부대비용 총합: 2240만 원
- 총 투입비용: 7.524억
- 내 현금 투입금액: 3.47억
수익
- 보증금 1.5억, 연 1440만 원 수익 (월세 130만 원)
지출
- 이자비용 연 1276만 원 (이율 5% 가정)
매도
- 1~2년 내에 8.5억으로 매도. 양도세 60%
수익률
- 자기 자본대비 월세수익률: 0.5%
- 자기자본대비 매도수익률: 8%
리스크
- 높은 금리로 인해 자기자본 투입률이 높지 않으면 월세를 받아도 마이너스 수익.
- 최근 실거래가 없어서 매도 가능한 가격을 알기 어려움.
- 언제 매도가 될지 모름.
- 공실에 대한 추가 비용.
결론
- 수익형 부동산으로는 부적합. 실거주로는 최저가 근처에서 낙찰받으면 괜찮을 것으로 보임.
(제 결론은 지극히 개인적인 판단이기 때문에 참고만 하시길 바랍니다.)
이상으로 별내역 우미린 더퍼스트에 대한 임장 후기를 마치도록 하겠습니다.
감사합니다.
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