부동산 경매 강의 - class 101 강의로 쉽게 배우기

코로나로 인한 유동성이 증가되었다가 유동성을 잡기 위한 금리 상승의 여파로 법원 경매로 나오는 물건들이 많아지고 있습니다. 법원 경매에 대한 지식과 노하우만 있다면 이런 물건들 속에서 옥석을 가려내어 수익까지 창출할 수 있습니다. 

하지만 많은 분들이 법원경매를 어려워하며 선뜻 도전하지 못하고 있습니다. 이런 분들을 위해 부동산 경매로 돈을 버는 방법을 쉽게 알려줄 강의를 하나 소개하려고 합니다. 그 강의는 class 101의 '평범한 삶을 벗어나 부자의 길로 탈출하는 송사무장의 부동산 투자 노하우'라는 강의입니다.

강사의 이력은 아래와 같습니다.

 

저는 이 강의를 완강하였고 실전 임장을 통해 경매 지식을 쌓아가고 있습니다. 이번 포스팅에서는 강의를 들을지 말지 고민하시는 분들을 위해 강의의 핵심내용을 정리해 두었습니다. 핵심 내용을 읽어보시면 나에게 강의가 맞을지 아닐지 판단이 설 것이라 생각합니다.

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01. 평범한 인생에서 부자가 되는 법

• 부자의 정의? 부자란 돈뿐만 아니라 시간의 자유까지 가진 사람을 말한다. 아무리 돈이 많아도 돈을 쓸 시간이 없다면 부자라고 할 수 없다. 
• 평범한 사람이 수십억의 자산을 가지는 것을 목표로 하지 말 것. 현실적으로 불가능하다. 대신 현금 흐름을 목표로 하라. 월세 300만 원 만들기를 목표로 하라. 월세 300만 원을 만들고 나면 월세 500만 원을 만드는 것은 더 수월하다.
• 부자가 되는 3단계

• 1단계: 종잣돈 불리기. 단기 수익형 물건 도전.
• 2단계: 월세 500만 원 만들기.
• 3단계: 월세 500만 원 + 중장기 투자.

• 부동산은 여유를 갖고 느긋하게 기다리는 사람이 성공할 수 있다.

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• 종잣돈을 모으는 기간 중에 물건 보는 안목을 키워가며 공부를 하면 된다.
• 1단계: 책 읽기 -> 2단계: 인맥 쌓기 & 스터디 -> 3단계: 실전 투자 

02. 마인드: 부자가 되려면 이것만 알면 된다

• 부자가 되려면 부자가 된다는 믿음을 가져야 한다. 사람은 자신이 그린 대로 살게 된다.
• 돈이 나오는 시스템을 어떻게 만들어야 할까? 일을 하지 않더라도 나에게 돈을 줄 시스템 (사업장, 부동산). 이런 시세템을 하나씩 늘려 나가야 한다.
• 사실 '부자아빠 가난한 아빠'의 저자는 인세수익으로 부자가 되었도 책 내용에 거짓말도 많지만 송사무장은 책이 내용이 가능하다고 믿었음. 부자가 되기로 마음먹고 포기만 하지 않으면 그 그림이 완성된다.

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• 강한 멘탈을 가지려면 힘들어해서는 안된다. 항상 즐거운 상태를 유지해야 한다. 피할 수 없으면 즐겨라 -> 그 상황을 즐겁게 해석하라.
• 경매, 공매 낙찰받아도  사람들은 1등과 2등의 낙찰가 차이에 민감해한다. 송사무장은 2등과의 차이보다는 수익이 얼마인지에 집중함. 같은 상황이라도 기분을 좋게 유지할 수 있는 사람이 되어야 한다.
• 송사무장은 과거를 그리워하지 않는다. 과거를 바꿀 수도 없고 불평 불만한다고 삶이 바뀌지도 않는다. 노력해서 바뀔 수 있는 것만 집중하라. 성공은 자기 자신과의 싸움이다. 돈이 없어도 기분 좋게 만들 수 있다.

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• 부자는 긍정의 사고를 가진 성실한 사람이 이루어 낸다.
• 부자는 투자자에게 필요한 지식만 학습한다. 이론가가 아니라 투자자가 돼라.
• 다수가 취하는 방향에서 늘 반대편에 서 있을 수 있어야 한다. 송사무장은 금융위기 때 사람들이 부동산이 더 떨어진다고 생각을 할 때 샀다. 역발상. 적정가격이란 매길 수 없다.
• 한 사람 한 사람과의 인연이 매우 중요하다. 1+1 = 3. 꼭 능력뿐만 아니라 인연이 많아질수록 더 양질의 삶을 살 수 있다. 먼저 무언가 먼저 주려고 하라.
• 늘 내가 아닌 상대방 입장에서 답을 찾아야 한다. (어린이 축구교실 사업을 할 때 선수 출신 직원을 고용하지 않았음. 선출 직원은 아이의 출구 실력에 포커스를 맞추게 되지만 아이들이 원하는 것은 즐기는 것이지 축구 선수가 되는 것이 아니다)

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• 보통 사람들은 한 가지 기술을 가지고 돈을 벌며 살아간다. 한 가지를 적당하게 갖추고 다른 것도 적당히 갖추는 것이 더 중요하다.
• 예를 들어 땅 물건이 나왔다. 돈을 벌기 위해 알아야 될 것은 땅의 가치파악, 법률관계 해석 등등. 하나의 능력만 갖춰서는 이런 복잡한 문제를 해결할 수 없다. 두 가지 능력을 같이 갖춘 사람은 잘 없어서 희소성이 있다. 
• 더 희소성이 있는 사람이 되려면 한 가지를 더 갖춰서 1+1+1 = 3을 갖춘 사람이 되면 된다. 기획을 하라. 기획을 하는 사람들은 많지 않다. 기획자가 되면 할 수 있는 것이 많아진다. 기술자는 프로젝트의 마진이 아무리 많아도 벌 수 있는 바운더리가 정해져 있으나 기획자는 그렇지 않다. 
• 남다른 지식을 하나씩 갖추고 기획자가 되어라.

03. 부동산 투자 로드맵 이해

• 부동산 투자의 방향성이 중요하다. 스노우볼 효과.
• 1 가구 1 주택 비과세 혜택 활용 할 것.
• 투자지역이 어디가 유망한 지 휩쓸릴 필요는 없다. 자신이 거주하고 잘 아는 지역에서 투자를 시작해도 된다.
• 셈을 잘하는 사람이 부자가 된다.
• 투자원칙 1: 시세보다 싸게 매입한다. 투자원칙 2: 투자금은 최소한으로 투입한다.

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• 부동산 투자: 시세가 얼마인지 꿰뚫어 보는 것.
• 부동산 경험이 쌓이면 왜 물건별로 그런 가격이 형성되었는지 꿰뚫어 볼 수 있게 됨.
• 나 홀로 아파트도 임대가 된다. 다른 지역에 사는 사람들이 내가 사는 지역 부동산에 잠깐 와서 시세를 파악하기는 굉장히 힘들다. 심지어 부동산 업체에서도 시세를 파악 못하는 경우가 많다. 시세를 보는 눈을 기르게 되면 부동산 시장의 틈새를 볼 수 있게 된다. 
• 시세에 둔감한 사람이 파는 물건을 싸게 사서 더 비싸게 팔거나 비싸게 임대료를 주는 것이 핵심 -> 그래서 부동산을 책으로 배우는 것보다 직접 나가서 시세를 파악하면서 가장 빠르게 배울 수 있음. 

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• 투자 실패하는 이유: 공부를 하지 않은 상태에서 다른 사람의 말만 듣고 투자하면 실패하게 된다. 돈을 버는 것도 중요하지만 돈을 지키는 것이 백배 더 중요하다. 
• 호재에 현혹되면 실패할 확률이 높음. 평창 올림픽 호재 -> 행사 끝나면서 인구유입 없음.
• 신규 분양 오피스텔로 수익을 낼 수 있는 경우는 거의 없음. 신규 오피스텔은 높은 매매가격으로 세팅 돼 있음. 거품이 빠진 후 가격이 내려갔을 때라야 투자가 괜찮을 수 있음.
• 부동산 투자는 여유를 가지고 해야 성공한다. 조급하면 무조건 실패. 부동산 공부는 무조건 완성해 두자! 부동산 공부를 해두면 할아버지가 되어서도 투자를 할 수 있다. 내가 세운 투자원칙을 지켜가는 것이 고수가 되는 길이다.

04. 초급: 부동산으로 종잣돈 불리기

• 수익형 부동산을 모아가는 것과 아닌 것의 차이는 엄청나다. 월세 세팅을 안 하면 돈을 가지고 있어서 불안해진다. 물건을 사고 나서도 '언제 팔리지?' 하는 불안감을 가지게 됨. 단기로 사고파는 사람들은 심리적으로도 불안해진다.
• 보통의 투자자: 단기 70%, 중장기 30%, 부자: 단기 10%, 중장기 40%, 수익형 50%

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• 경매는 생각보다 공부가 쉽다. 경매는 오픈북 시험이다. 한 달 단위로 경매가 되므로 여유 있게 조사하고 문제를 해결할 시간이 있음. 공부하고 확신이 서면 투자하면 됨.
• 경매 절차는 경매 한 두건 해보면 금방 터득할 수 있음. 중요한 것은 경쟁을 피해 수익을 낼 수 있는 물건을 찾는 것이 포인트. 고수는 경쟁이 심한 물건은 애초에 리스트에 담아두지 않는다.
• 공매를 처음 투자했을 때 물건은 좋은데 투자를 하는 사람이 없었다. 경매 권리분석과 공매 권리분석은 똑같다. 공매는 전자 입찰이 가능함. 공매는 온라인 입찰이 가능해 지역이 다르더라도 입찰할 수 있음. 공매는 월, 화, 수 입찰.
• 절차상 사람들이 하지 않는 물건에 도전해야 한다. 대중들과 반대로 투자해야 함.

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• 아파트는 괜찮은 물건을 매입하면 중장기로 가져가는 것을 추천. 희망임대리츠. 나 홀로 아파트도 시세 파악을 잘하면 수요자를 찾아서 수익을 낼 수 있다.
• 빌라는 아파트보다 시세 파악하는 것이 애매하다. 빌라 투자의 핵심: 낡은 빌라를 매입해서 가치를 상승시킨다. 20년 된 빌라를 5~10년 된 빌라보다 더 좋게 인테리어를 하고 매각. 여심을 잡아라. 화장실, 싱크대, 조명 등 내실이 있으면 팔릴 수 있음.
• 중개업소에 지번만 알려주면 오래된 빌라는 중개를 안 하려고 함. 이럴 때는 전단지를 만들어 주는 방법도 있음. 

05. 중급: 월세 100만 원에서 300만 원 만들기

• 부동산은 큰돈이 오가는 게임이기 때문에 신중에 신중을 기해야 한다. 
• 월세 200만 원과 월급 200만 원은 큰 차이가 있다. 수동적 소득과 능동적 소득의 차이
• 했던 것만 하지 말고 했던 것을 어느 정도 이루고 나면 더 높은 단계로 올라가라. 월세 100만 원에서 200, 300만 원 수준으로 올라가라면 부동산의 형태를 더 업데이트 해가야 한다.
• 아파트는 임대를 놓고 매매하는 것이 쉽지 않지만 오피스텔은 임차인을 넣은 상태에서 매매하기가 쉽다. 단, 신축 오피스텔을 분양받는 것은 절대 절대 조심할 것.

 

 

06. 고급: 더 큰 부자로 사는 법

• 재개발, 재건축에 대해서 공부를 한 사람은 목표한 수익률을 내는 시점에 빌라 투자에 들어갈 수 있다.
• 1. 기본 정비 계획 수립 -> 2. 정비구역 지정, 추진위원회 구성 (~2년) -> 3. 조합 설립 -> 4. 시공사 선정, 건축심의, 사업시행 -> 5. 종전자산 감정평가, 조합원 분양 신청, 관리처분 계획, 관리처분 총회 -> 6. 관리처분, 이주철거, 추첨, 착공, 일반분양, 준공, 입주, 이전고시, 청산 (2.5~3년)
• 부동산 공부를 해서 부동산 문제를 해결할 수 있는 실력을 키우면 바로 돈이 된다. 법정지상권, 유치권 등 남들이 해결하지 못하는 문제를 해결하면 큰돈이 됨.
• 아이디어를 사업화하여 추가 수익을 만들 수 있음. 낡은 고시원을 경매로 낙찰 후 시설은 더 고급화시켜 인테리어를 하고 방 개수는 더 늘린 뒤 임대료는 더 늘려서 분양함. 

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class 101의 '송사무장의 부동산 투자 노하우' 강의는 부동산 경매, 공매로 수익을 낼 수 있는 방법을 큰 틀을 기준으로 알려주는 강의입니다. 그리고 부자가 되기 위한 마인드 세팅 부분에 많은 시간을 할애하고 있습니다. 강의를 들은 몇몇 분들은 '디테일한 내용이 부족하다'라는 후기를 남기기도 했지만 기술적인 부분은 스스로 임장을 다니고 책을 찾아보면서 채워 넣으면 된다고 생각합니다.

제가 법원 경매에 올라온 물건의 권리분석을 하고 시세를 조사하고 실제 임장을 다녀오면서 배워가고 있는 내용들은 다음 포스팅 내용을 통해 확인해 보시기 바랍니다.

 

별내역 우미린 더퍼스트 - 법원 경매 임장 후기

 

힐스테이트 에코 송파 - 부동산 경매 임장 후기

 

경매 권리분석 ㅇㅇ만 알면된다 - 가락 우성아파트 임장

사람과 시간 그리고 돈까지 갖춘 행복한 부자가 될 여러분들에게 미리 축하의 말씀을 드리며 이번 포스팅은 마무리하도록 하겠습니다.