경매 권리분석 ㅇㅇ만 알면된다 - 가락 우성아파트 임장

많은 분이 부동산 경매에 뛰어들기 어려워하는 이유 중 하나가 바로 권리분석입니다. 부동산 경매 권리분석을 하기 위해서는 무엇을 가장 먼저 보면 될까요? (아래 내용을 읽어 보시면 답이 있습니다.) 

 

송파구에는 재건축, 재개발될 것으로 기대되는 노후한 아파트들이 많이 있습니다. 제가 임장을 다녀온 가락 우성아파트 역시 1986년에 입주를 시작한 아파트로 재건축 연한인 30년을 훌쩍 넘어가는 아파트입니다. 가락 우성아파트는 송파역과 가락시장역 사이의 가락시장 사거리 근처에 있습니다. 반대편에는 헬리오시티가 있고요. 

신축아파트인 헬리오시티와 비교하면 노후된 초라한 아파트처럼 보이지만 재건축이 된다면 그 가치가 급상승하지 않을까 싶네요.

 

오는 3월 27일 서울동부지방법원에서 매각 예정인 가락우성아파트 신규 물건이 있어 임장을 다녀왔습니다. 임장은 온라인 임장을 먼저 하고 오프라인 임장과 수익률 분석 순으로 진행하였습니다. 

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1. 온라인 임장

유료 경매 사이트 내용 확인 (태인경매정보)

가락우성아파트의 감정가는 8.06 억입니다. 건물 면적은 54.63 m3인데 주의할 점은 이 경매 건은 공유지분 중 절반만 경매로 나온 물건이라 전체 면적인 109.25 m3의 절반에 대한 면적이라는 점입니다. (등기부 등본, 감정평가서를 꼭 확인해 보세요)

태인경매정보, 굿옥션, 탱크옥션 등 유료 경매사이트에서는 권리분석을 해줍니다. 태인경매정보에서 임차 관계를 먼저 확인하시면 점유 중인 임차인이 없는 것을 확인할 수 있습니다. 점유 중인 임차인중 선순위대항력이 있을 경우 임차인의 보중금을 낙찰자가 인수해야 되므로 이 경우에 입찰가격을 적어내실 때 인수해야 되는 보증금액을 꼭 감안하셔야 합니다.

 

경매는 등기 구분에 '강제경매'로 표시된 부분의 등기권리자인 동양자산관리대부의 경매 신청으로 경매가 시작된 물건입니다. 말소기준 권리는 신한은행의 근저당권입니다. 경매가 시작되면 돈 받을 권리인 근저당권, 가압류(압류), 경매기입등기, 배당 요구한 전세권은 전부 사라지게 됩니다. 경매가 시작되어 낙찰자가 대금을 납부하게 되면 이 돈 받을 권리들은 돈을 받게 되므로 등기부등본에서 전부 말소가 되기 때문입니다. 

 

여기서 '말소기준권리'의 개념이 나오게 되는데 돈 받을 권리라 낙찰 후 사라지게 되는 권리 중 가장 이른 날짜에 위치한 권리를 말소기준권리라고 합니다. 말소기준권리는 법원에서 공식화된 용어는 아니며 권리분석의 편의를 위해 사용되는 용어입니다. 유료사이트에는 친절하게 말소기준권리가 무엇인지 빨간 글씨로 표기가 되어있습니다. 하지만 유료사이트에서 말기소기준권리는 프로그램 로직으로 자동으로 판단해 기입을 하므로 오류가 있을 수도 있습니다. 유료경매사이트의 정보를 100% 신뢰하지 마시고 등기부등본을 꼼꼼히 확인하는 습관을 가지시길 바랍니다.

 

해당물건의 등기부 등본을 확인해 보면 해당 아파트는 오 xx, 김 xx의 공동지분으로 되어있습니다. 부부로 추정되네요.

그리고 감정가인 8.06억은 오 xx의 지분에 대한 감정가입니다. 즉, 아파트 절반에 대한 감정가가 8.06억이므로 아파트 전체는 16.12억으로 평가했다는 것입니다. 감정평가서에 나온 가격 추정 근거는 2019년 거래된 가격인 16억에 기반했고 현재에도 거래 기준사례와 큰 격차가 없다는 것입니다.

최근 아파트 실거래가 자료입니다. 2022년 4월에 7층이 16.5억에 거래가 되었었네요. 실거래가는 네이버 실거래가로 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

법원 경매 사이트의 물건비고란을 보시면 '지분매각, 공유자 우선매수신청권 행사는 1회에 한함'이라고 명기돼 있습니다. 입찰 후 공유자 우선매수청구를 한다면 법원은 정상적으로 입찰절차를 진행하고 경매과정에서 최고매수신고가격이 결정되면 그 가격과 동일한 금액으로 자신이 매수할 것인지를 결정할 수 있다는 뜻입니다. 다만 그 횟수가 1회로 제한된다는 것이고요.

 

또 물건비고란에는 정밀안전진단 통과 후 정비구역지정신청단계라고 되어있습니다. 재건축을 위한 정밀안전진단만 통과했다는 뜻입니다.

네이버 시세 조사

네이버로 시세를 조사해 보았습니다. 

 

해당 물건인 공급기준 128 m2 (전용면적 109.25 m2, 전용률 85%)으로 실거래가를 검색해 보았습니다. 마지막 실거래가 작년 4월에 되었고 매매가는 16.5억입니다. 그 사이에 거래가 없었으나 이 가격보다는 현재 훨씬 떨어졌을 것이라 예상됩니다.

전세가격은 작년 5월 기준 7.8억에서 작년 11월 기준 5.5억으로 계속 떨어지고 있습니다. 평균적인 전세가율은 40~41%이나 최근 거래기준으로 보수적으로 추정했을 때 5.5억 / 16.5억 x 100 = 33 % 수준입니다. 낙찰되어도 대출부담이 만만치 않겠네요.

아래는 월세가 입니다. 

근처에 위치한 가락동부센트레빌은 2001년도에 지어진 건물로 상대적으로 더 최근에 지어져 가락우성보다는 더 높은 매매, 전세가가 형성되어 있습니다.

근처에 위치한 헬리오시티의 전용면적기준 비슷한 면적인 140A, 140B의 실거래가 시세는 26억 정도에 형성돼 있습니다. 가락 우성이 재건축이 된다고 해도 소규모 단지이기 때문에 헬리오시티보다는 낮은 가격으로 형성될 것 같습니다.

호갱 노노 확인

간단히 호갱노노 후기를 확인해 보았습니다. 지도로드뷰만으로 봤을 때도 오래된 동네느낌이 나는데 정말 상권이 불량한 지(?) 확인해 보도록 하겠습니다.

 

 

 

2. 오프라인 임장

외관

외관 촬영한 영상부터 보시죠.

외관 촬영한 영상부터 보시죠.

주변 경관

가락시장 사거리에서 헬리오시티를 등지며 찍은 사진입니다. 넓은 대도로변에서 동부센트레빌을 지나 안으로 들어가야 가락우성아파트가 나옵니다. 동부센트레빌은 2001년도에 지어진 아파트라 역시 살짝 낡은 느낌은 있지만 가락우성에 비하면 거의 신축급으로 느껴지네요.

동부센트레빌을 끼고 가락우성으로 들어가는 길에서 찍은 사진입니다.

내관

출입문은 도어록출입문 2개로 돼있었는데 도어록 한쪽은 문이 열려 있어서 무사입성할 수 있었습니다. 엘리베이터는 성인 5명 정도면 꽉 찰정도로 작고 복도는 정말 좁습니다.

층사이에 위치한 복도 창문을 통해 바라본 전경입니다.

이날 내부는 구경할 수 없었습니다. 아래 사진은 유튜브에서 가지고 왔는데 대략적인 느낌을 잡으실 수 있을 것입니다.

출처: 영훈 디자인 유튜브

해당 물건은 4룸으로 되어있습니다. 방 배치가 거실을 중앙으로 두고 비슷한 크기의 침실이 모서리에 위치한 구조인데, 이렇게 배치한 의도를 잘 모르겠네요..

3. 개인적인 분석

해당 물건은 유치권, 법정지상권이 있는 특수물건과 일반물건의 사이인 준특수물권 정도의 난이도로 보입니다. 감정가인 8.06억 기준으로는 수익률은 당연히 낮을 것이라 따로 검토는 하지 않았습니다. 여기서 1회 유찰돼 80% 가격인 6.5억 수준으로 나온다면 그 정도 가격에는 입찰해 볼 만하네요. 3월 27일 입찰 결과를 보고 다시 생각해 보도록 하겠습니다.

 

가락우성은 재건축을 바라보고 들어가야 되는 아파트입니다. 현재 정밀안전진단만 통과한 상태라 어느 세월에 추진위가 구성되고 준공이 될지는 아직은 확실히 알 수 없습니다. 게다가 해당 물건은 지분 절반만 나온 상태라 나머지 지분도 공유자 우선매수 청구를 통해 인수를 해야 합니다. 전세가율도 실질적으로 30퍼센트 정도에 형성되어 있고 거래자체도 소멸된 상태라 투자금을 언제 회수할 수 있을지도 확실하지 않고요.

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이상 권리분석에 대한 내용과 함께 가락우성 1차에 대한 임장기를 마치도록 하겠습니다.