서울 부동산 절대 원칙 - 상품 경쟁력 있는 서울에 투자하라

오늘 소개할 책은 '서울 부동산 절대원칙'이라는 책입니다.

책의 저자는 부동산 관련 블로그 '빠숑의 세상 답사기'로 유명한 빠숑 김학렬 님입니다. 

 

사실 저는 이분이 여러 부동산 책의 저자, 유튜버들이 가장 많이 언급하시는 분이었지만 이분의 책을 읽어본 것은 처음이었습니다. 그래서 많은 인사이트를 얻을 수 있을 것이라는 기대를 가지고 구매를 했었던 책이었습니다만.. 책의 첫 50페이지 정도를 읽고 나서 느낀 점은 '그냥 네이버 블로그에 올릴 정도의 내용을 엮어서 만든 책'이라는 느낌이 강했습니다. 특히 서울시 2040 서울도시기본계획을 설명하는 챕터는 그냥 서울시 홈페이지에서 다운로드하여 읽어보면 알 수 있는 내용을 그대로 가져와서 책에 실어 두었고 써둔 내용 중 이해가 잘 안 되는 부분을 구글 검색으로 찾아봤더니 뉴스기사에 기자가 썼던 내용을 문구만 일부 수정해서 올려 두셨더라고요. (지난 서울도시기본계획 역사를 돌아봤을 때 서울시에서 계획한 내용은 계획이 조금 수정은 될지언정 결국 목표한 바를 이룬다는 부분은 인상 깊었습니다. 다만, 책이 서울을 전반적으로 다루기 때문인지 깊이는 조금 아쉽습니다..) 

총평을 하자면 '부동산 투자에 대한 깊은 인사이트 보다는 서울시에 대한 다양한 정보를 보기 쉽게 모아둔 책' 정도로 평가를 할 수 있겠습니다.

 

(참고로 2040 서울도시 기본계획은 제 다른 블로그에 올려두었으니 관심 있으신 분들은 참고 부탁드리겠습니다.)

2040 서울도시기본계획 완전 분석 - 미래 서울 만나보기 (feat. 다운로드 파일 첨부)

 

책은 총 7개의 챕터로 되어있고 챕터별 주요 내용은 다음과 같습니다.

1. 생애주기 따라 변하는 부동산 입지

-> 영유아, 아동, 청소년, 청년, 노년기 모두의 니즈를 만족시키는 대한민국의 유일한 지역은 서울밖에 없다는 것을 강조하였습니다.

2. 서울의 높은 위상, 데이터로 확인해 보자!

-> 일자리, 교육, 인구, 시세 데이터를 보며 서울에 투자를 해야되는 이유를 다시 한번 강조합니다.

3. 서울 부동산 프리미엄은 언제부터 시작되었나

-> 조선시대부터 우리나라의 수도였던 서울의 발자취와 1970년대부터 시작된 강남 개발 역사를 다룹니다. 

4. 지난 10년간 서울시의 부동산 개발

-> 지난 10년간의 서울시 개발 역사를 다루며 강북지역에서 진행된 뉴타운 3곳(은평 뉴타운, 길음뉴타운, 왕십리뉴타운)에 대한 이야기를 담고 있습니다.

5. 6대 키워드 속에 서울의 미래가 보인다. 

6. 서울에 세계의 일자리를 모이게 하라!

-> 2040 플랜과 관련된 내용과 저자의 짧은 생각이 담겨있습니다.

7. 교통, 상권, 입지로 보는 서울 부동산 미세분석

-> 수도권에 예정중인 교통망, 상권, 2040 플랜을 바탕으로 앞으로 기대가 되는 지역에 대해 다룹니다.

 

그리고 저자가 반복해서 강조하는 문구로 서울 투자에 대한 저자의 생각을 한마디로 정리하자면..

"미래 가치가 있는 것은 매수해도 된다"라고 말씀드렸습니다. 입지가 좋고 상품 경쟁력이 있고 내가 살 만한 가격이면 사도 된다고 빠숑과 스마트튜브 관련 채널을 통해 수천 번 말씀드렸지요. 정부에서도 무주택자들이나 1 가구 1 주택자의 갈아타기 매매는 오히려 지원하고 있습니다. 정부의 방향성과 부합하는 의사결정이라면 그대로 행동에 옮겨도 됩니다."

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즉, 대한민국에서 서울의 투자가치는 확실하기에 무리하지 않는 선에서(영끌을 하지 않는 선에서) 내가 살 수 있는 최고의 집을 사라는 것이 되겠습니다. 그리고 저점을 알 수 없으니 실수요자라면 시기 따지지 말고 사라는 것이죠.

저자의 말에 완전히 반대하는 것은 아니지만.. 말이 안되는 부분이 있다고 생각합니다.

 

1. 서울 아파트 평균 매매가격은 12억원에 육박합니다. 서울이 좋은 것은 알지만 일반적인 직장인이 영혼을 끌어모아도 들어가 쉽지 않습니다. 2022년 30대 가구의 평균 순 자산이 1억 7천만 원이라고 합니다. 평균적인 30대 기준으로는 투자로 돈을 크게 불린 후에야 서울에 입성이 가능합니다. 그렇다고 서울의 하급지를 들어가기엔 집값 상승이 크지 않고 오히려 더 내려갈 위험성도 큽니다. 즉, 일반인이 이 투자법을 따르기는 쉽지 않습니다.

2. 서울 아파트라고 매매가격이 항상 오르는 것은 아닙니다. 코로나 버블이후 2022년도 폭락장이 그 예시이죠. 고점과 저점을 완벽히 판단할 수는 없지만 투자 전 유동성으로 인한 버블이 어느 정도인지, 또 내가 살려는 집이 인근 지역과 비교해 너무 비싸게 올라온 것은 아닌지 꼼꼼히 따져봐야 한다고 생각합니다.

 

그럼에도 불구하고 책에서 나름 기억이 남는 부분을 남겨보도록 하겠습니다.

(책에서 인용한 문구는 회색 쉐이딩으로 표기해놨습니다.) 

 

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1. p56. 경기도의 일자리는 2.31명당 1개지만, 서울은 1.61명당 1개다. 전국 17개 지방자치단체 중 압도적인 일자리수 1위 지역이다. 서울의 수요가 가장 많은 이유가 바로 이 때문이다. 한정된 면적에 가장 많은 일자리, 이것이 바로 수요이고 부동산 프리미엄이다.

-> 일자리가 부동산 가치에 가장큰 영향을 미친다는 것은 부인할 수 없는 사실이다. 우선 먹고사는 게 해결돼야 교육, 주거환경에 대한 고민을 할 수 있다. 일자리도 서울에 인재들이 모이니 기업입장에서도 다른 지역으로 일터를 옮길 수도 없다. 

2. p.107. 미래에 드러날 구도심 대비 신도시의 장점을 비교-예측하는 것이 빠숑식 부동산 인사이트 노하우이다. 강남에 먼저 진입한 사람, 판교에 먼저 진입한 사람, 광교에 먼저 진입한 사람, 세종에 먼저 진입한 사람들이 경제적인 이득을 볼 수밖에 없었던 것이다. 앞으로 서울이라는 지역에서도 최소 20년 동안은 이러한 기회가 계속 발생할 것이므로 이미 늦었다고 위축될 필요는 없다. 수도권과 지방까지 포함하면 기회가 아직 남아있다.

-> (괜찮은 입지의) 신도시 입주 초기에 들어가는 것은 거의 실패 확률이 없다고 생각한다. 일산신도시가 완성되기까지도 15년이 걸렸고 그 기간동안 집값은 계속 상승했다. (물론 같은 기간 성남신도시는 훨씬 더 크게 상승했지만..) 신도시 입주 초기에는 인프라가 구축되지 않아 섣불리 들어오려는 사람이 없다. 그때가 투자의 적기이다.

 

3. p196. 종로구, 중구에는 대형 택지개발 주거지가 없다. 중간에 나홀로 재건축, 재개발이 추진되는 정도였다. 하지만 수요 대비 공급량이 절대적으로 적은 입지이기 때문에 아주 작은 단지라도 새 아파트라는 사실 하나만으로도 주목을 받을 수밖에 없다. 종로구의 경희궁 자이 시세 상승 추이만 봐도 이를 쉽게 알 수 있다.

-> 출퇴근길에 경희궁 자이를 보면서 신축이라는 점 외에는 크게 메리트가 없다고 생각했었다. 그러다가 시세를 찾아보고는 깜짝 놀랐던 적이 있다. 결국 직주근접 + 공급부족이 만들어 내는 힘이 얼마나 큰지 새삼 깨닫게 되었다. 

 

4. p248. 서울의 미래 철도 노선표가 시사하는 바는 다음과 같다. (...) 계획된 내용이 변경되고 시간이 더 많이 소요되더라도 추진될 지역은 어떻게든 추진된다는 점이다. 서울이기 때문에 가능성이 더 높다고 생각한다. 어떤 개발 공사이든 이용하는 사람들의 수가 고정돼 있는 것이 중요하다. 즉, 수요가 있어야 한다.

-> '제 3기 지하철 계획'은 처음 알게 되었다. 3기 지하철 계획 중 9호선은 그대로 실현되었고 10호선 ~ 12호선은 100% 실현된 것은 아니지만 경전철 형태로 일부는 실현되었고 일부는 실현될 예정이다. 서울은 어떻게든 정부의 계획대로 추진된다는 것을 시사한다.

 

5. p251. 확정된 호재 지역에 장기 투자하면 성공할 확률이 매우 높다. 리스크는 매우 낮다. 서울에서도 9호선 라인이 가장 성공 확률이 높은 부동산 입지가 될 것이다.

6. p264. 8호선의 종점은 현재 강동구 암사동이다. 현재 북부 연장 공사를 하고 있으며 2023년 12월 남양주 별내역까지 개통 예정이다. 암사역을 지나 한강을 건너 구리시, 다산신도시, 별내 신도시까지 연장되는 노선이다. 성남시, 송파구, 강동구만 지나는 가장 짧은 노선이 광역 노선화 되는 과정이며 송파구, 강동구, 구리시, 남양주시 모두에 큰 호재가 될 수 있다. 남쪽으로는 모란시장에서 판교까지의 연장을 검토 중이다.

-> 신도시가 생기면 신도시까지 지하철 연장에 대한 예타는 거의 통과하는 것 같다. 

7. p271. 그렇다면 우리는 과연 언제 GTX 호재에 투자해야 할까? 공사 기간이라는 물리적인 시간도 따져봐야겠지만, 그보다 더 중요한 전제 조건은 바로 '요금'이다 GTX는 당연히 일반 전철 대비 요금이 많이 비싸다. 그런 GTX를 타고 출퇴근하는 것이 서울에서 거주하는 비용보다 저렴해야만 이용 가치가 있을 것이다. 교통망과 부동산 시세 간에는 이런 함수 관계가 있다. 

-> GTX를 타고 킨텍스역에서 삼성역까지 가려면 4350원의 요금이 들 것이라고 한다. 왕복으로는 9000원, 한 달에는 20만 원 수준인데.. 생각해 보니 GTX 요금이 어느 정도로 결정되느냐에 따라 GTX 신설이 부동산 가격에 미칠 영향력이 결정될 것 같다.

8. p273. 서울 경전철은 취약 지역에 대한 복지정책 차원에서 접근해야지, 사업성으로 접근해서는 안 된다. 국민이 내는 세금으로 이런 복지정책에 활용하는 것은 당연하지 않을까?

물론 부동산 가치를 평가하는 입장에서 사업성이 떨어진다는 것은 향후 부동산 가치가 상승할 가능성도 낮다는 의미가 된다. 따라서 경전철이 들어가는 지역은 메인 주거지보다 서브 주거지 및 상권의 확장 지역을 검토해 보길 추천한다. 의외의 숨은 보석을 발견할 가능성이 매우 높기 때문이다. 

-> 경전철선이더라도 들어오면 무조건 호재라고 생각했는데 경전철이 들어온 다는 것은 부동산 가치가 그만큼 낮기 때문이라는 내용은 처음 알게 되었다. 

9. p329. 랜드마트 아파트로 다른 아파트의 가치를 판단하는 법: 방법은 매우 간단하다. 먼저 각 지역의 랜드마크 아파트를 찾는다. 그리고 그 아파트의 시세와 비교한다. 현재의 시세가 아니라 과거부터 지금까지 시세를 모두 비교해 본다. 이 비교 과정을 통해 내가 관심 갖고 있는 아파트의 시세가 어느 수준이어야 적정한지를 파악한다.

-> ㅇㄷ

 

10. p341. 각 생활권에서 수십 년 동안 대장 역할을 해 온 지역에는 우리가 눈으로 볼 수 없는, 부동산이 주는 여러 가지 장점이 있다. 그것이 프리미엄이라는 것이다. 그 프리미엄에는 가치라는 개념이 들어가 있다. 그 가치는 시간이 흐르면 흐를수록 더 커진다. 시간이 흐를수록 이전보다 더 비싼 비용을 들여야 살 수 있다는 의미이다.

-> 시간이 갈수록 서울 부동산의 가치가 다른 지역보다 훨씬 더 커질 것이라는 점에는 이견이 없다. 다만 서울 부동산에 투자하더라도 거시 경제를 보며 버블이 꺼진 시점에 매수하는 것이 중요하다고 생각한다. (예를 들어 IMF 이후에 집값이 반토막 났을 때 사는 것처럼..)  

 

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부동산 관련 다양한 책들을 읽다 보니 100명의 사람이면 100명의 투자 방법이 있다는 말이 새삼스럽게 느껴집니다. 투자에는 정답은 없고 결국 돈을 버는 투자법이 나에게 맞는 투자법이겠고요. 이 책 '서울 부동산 절대원칙'을 읽으면서 서울에 대해서 다시 한번 새로운 눈으로 바라보게 되었습니다. 

 

저도 저만의 색을 가진 투자자가 되도록 조금 더 분발해야겠네요!