문정동 하면 떠오르는 것 중 하나가 바로 '법조단지'일 것입니다. 문정 법조단지 내에는 서울 동부 지방법원, 서울 동부 지방 검찰청이 위치해 있고 주변 오피스텔에는 변호사 사무실이 여러 군데 입점해 있습니다. 법조타운은 2017년도부터 입주를 시작한 신축건물들로 되어있어 깔끔한 느낌을 주는 곳입니다. 전문직들이 많이 거주하는 곳이라 소비력도 높은 곳이고요.
송파 쪽에 볼일이 있어 가는 김에 경매 물건 임장까지 할 생각으로 유료 경매 사이트를 살펴보았습니다. 그중 찾게 된 물건이 오늘 소개해 드릴 '힐스테이트 에코 송파' 오피스텔 건입니다.
실제 답사 순서인 온라인 임장 - 오프라인 임장 - 수익률 분석 순으로 써보도록 하겠습니다.
1. 온라인 임장
유료 경매 사이트 내용 확인 (태인경매정보)
해당 물건은 3월 6일에 감정가 1억 9300만원으로 경매로 나온 물건이나 유찰이 되어 4월 10일에 감정가의 80%인 1억 5440만 원으로 경매가 진행될 예정입니다. 건물면적은 6.37평의 원룸입니다. 토지면적에 '대지권미등기'라고 되어있는데 감정평가서를 보면 토지구획정리가 마무리되지 않아 대지권이 미등기 된 것으로 나와있습니다. 즉, 분양대금 미납으로 인한 대지권 미등기가 된 물건은 아니라고 볼 수 있습니다.
임차 관계를 봤을때 낙찰자가 인수해야 될 임차권은 없습니다. 본 경매는 1억 5000만 원의 전세금으로 들어온 임차인 임 xx 씨가 전세금을 돌려받을 수 없게 되자 강제경매를 신청한 건입니다. 하지만 우리은행 문정동 지점에서 1억 4400만 원의 근저당권을 잡아두었기에 최저 금액인 1억 5440만 원에 낙찰이 된다고 했을 때 761만 원의 배당금 밖에 받을 수 없는 상황입니다. 안타까운 상황이네요.
제가 볼때 2차 매각 때도 유찰될 가능성이 훨씬 높다고 생각합니다. 유찰이 될 경우 임차인은 761만 원 마저 배당받지 못할 가능성도 있습니다.
다음은 국토도 오피스텔 실거래가 자료입니다. 힐스테이트 에코송파는 총 464세대이며 최근일년간 매매계약 49건, 전세계약 54건, 월세계약 64건이 이뤄졌습니다. 고금리 시기에도 이 정도면 거래건수는 나쁘지 않은 것 같네요. 거래 금액은 큰 변동 없이 1억 7000만 원 ~ 2억 정도 수준에서 이루어지고 있습니다. 월세는 평균적으로 보증금 1000만 원에 월세 70만 원 수준이고요.
네이버 시세 조사
다음은 네이버 시세 조사입니다. 호가기준으로 매매가는 1.8억 ~ 4.25선에 물건이 올라와 있습니다. 여기서 4.25억에 올라온 물건은 전용면적 34.96 m2의 투룸입니다. 전세가는 층, 호실 위치에 따라 1.7억 ~2억 수준으로 올라와 있네요.
호갱 노노 확인
호갱 노노에서 매매 및 전월세 실거래가를 알아보았습니다.
매매가는 작년 10월 11일에 1.75억에 거래된 건이 최저가이고 올해에는 2억으로 거래된 물건이 2개가 있습니다. 상대적으로 금액이 높지 않은 원룸이라 금리에 대한 영향을 크게 받지는 않고 1.7억 ~2억 정도의 가격을 유지하고 있는 것으로 보입니다.
다음은 전월세 실거래가입니다. 전세가는 1.8억 정도에 형성되어 있고 월세는 보수적으로 보증금 1000만원에 월세 70만원 수준으로는 무난하게 맞출 수 있을 것 같습니다. 깔끔한 신축 건물이다보니 전세가율이 굉장히 높게 형성되 있습니다.
후기는 여러 후기가 있었지만 장단점을 골고루 적어두신 분의 후기를 가지고 왔습니다. 해당 오피스텔은 문정역에서 도보로 약 15분 거리에 위치해 있습니다. 빠른 걸음의 성인 남자 기준으로는 10분 컷으로 역까지 갈 수는 있습니다. 채광은 향에 따라 다르겠지만 전반적으로 빛이 잘 들어오는 구조입니다.
그리고 평일에만 유동인구가 있는 곳이라 주말에는 문을 열지 않는 가게가 많습니다. 실제로 제가 임장한 날도 토요일이었는데 거리는 한산했고 문을 열지 않은 가게도 많았습니다.
2. 오프라인 임장
외관
다음은 오프라인으로 임장을 가서 찍은 사진들입니다. 먼저 외관 사진입니다. 문정법조단지가 건물 간 충분한 간격을 두고 구획이 되어있어 시원시원한 느낌이 듭니다.
1층에는 식당, 편의점, 카페, 부동산 등이 입점해 있습니다. 1층에 편의점이 있다 보니 입주민의 경우 잠옷바람으로 편의점을 다녀올 수 있다는 장점이 있네요.
힐스테이트 에코송파는 총 2개 동으로 되어있는데 A동은 오피스시설이며 B동이 오피스텔이 있는 건물입니다.
오피스동의 출입문입니다.
주변 경관
힐스테이트 에코 송파 서쪽에는 탄천이 위치해 있고 바로 근처에 문이공원이 위치해 있습니다. 한쪽면이 넓게 뚫려있다 보니 개방감이 좋습니다.
근처에는 다른 오피스텔과 국가형사 사법기록관이 보입니다.
내관
이날 부동산을 통해 내부구경도 하고 싶었지만 근처 부동산이 문을 닫은 관계로 건물 내 복도까지만 살펴보고 왔습니다. B동 출입문은 비밀번호가 있어야 들어갈 수 있어서 건물에서 사람이 나올 때까지 기다렸다가 들어가 보았습니다. 관리실 공지사항을 보니 중앙난방시스템이 사용되며 겨울 난방은 11월 30일부터 사용가능하네요.
복도도 신축건물이다 보니 깔끔한 모습입니다.
북측 복도에 위치한 창에서 바라본 모습입니다. KG타워등 오피스 건물이 위치하고 있습니다.
남측을 바라본 모습입니다.
내부 모습은 유튜브를 통해 검색해 보았습니다. 냉장고 전자레인지가 빌드인으로 들어가 있고 창도 넓게 빠져있습니다.
3. 개인적인 수익률 분석
임장 후 수익률은 분석해 보았습니다. 수익률 산정은 최대한 보수적으로 접근하였습니다. 최저매각가가 1억 5440만 원이고 낙찰가가 1억 6000만 원일 경우로 가정하였습니다.
오피스텔은 4.6%의 취등록세가 붙습니다. 즉 1억 6000만원 기준 취등록세는 736만 원입니다. 그 외 등기비용과 (피치 못할 경우) 인도집행 혹은 이사비용 등을 고려해 부대 비용을 낙찰가의 7%로 고려하였습니다. 이 경우 총 매입 예상비용은 1억 6950만 원 정도입니다.
은행 대출은 경락잔금 대출을 사용해 낙찰가의 70%를 대출한다고 가정하였고 금리는 최대한 보수적으로 연 6.6%를 고려하였습니다. 대출감안했을 때 실제 투자금액은 5746만 원입니다.
낙찰 후 월세 1000만 원에 월세 70만 원을 받는다고 가정하였습니다. 보증금 1000만 원을 제하면 실제 투자금액은 4746만 원입니다. 현금 흐름을 보면 연 임대료는 840만 원이며 연 대출이자는 739만 원으로 월수익은 8만 4000원 수준입니다. 하지만 보수적으로 공실기간 2개월 + 명도기간 2개월 정도 잡았을 때 실질적으로 현금흐름은 마이너스가 될 가능성도 충분히 존재합니다.
결과적으로 1억 6000만 원에 낙찰받는 것은 큰 메리트가 없어 보이며 2차에 유찰이 될 경우 최대 1억 5000만 원 수준에서 낙찰받을 경우 시세차익을 노려보며 도전해 볼 만하다고 결론을 내리겠습니다.
이번 임장은 볼일을 보는 중에 잠깐 들렀던 임장이라 실제 부동산을 들러서 시세파악까지는 못한 것이 조금 아쉽습니다. 다음번 임장 때는 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.
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