월급쟁이 부자로 은퇴하라 - 너나위

주식과 부동산 등 투자를 공부하면서 느끼는 점이 있습니다.

그것은 결국 '투자 원리는 똑같다'는 것입니다.

주식투자의 귀재인 워런 버핏은 자신의 투자 원칙으로 다음 두 가지를 제시했습니다.

 

첫째, 잃지 않는다.

둘째, 첫 번째 원칙을 지킨다.

 

처음에는 이 말이 잘 이해가 되지 않았습니다. '리스크와 수익률은 비례하는 것인데 잃지 않는 것만 중요하게 생각하면 돈을 벌기 힘든 것 아닌가?'라는 생각 때문이었죠. 하지만 잃지 않는다라는 원칙을 고수하게 되면 오히려 장기적인 수익률도 늘어날 수밖에 없다는 것을 점점 더 깨달아가고 있습니다.

 

1. 잃지 않는 투자를 하려면 투자물의 가치대비 가격이 현저하게 낮은것에 투자해야 한다.

-> 부동산에서는 입지대비 가격이 싼 물건에 투자해야 한다. 

2. 잃지 않는 투자를 하려면 내 투자금이 최대한 적게 들어가야 한다.

-> 아파트 투자에서 전세가률이 최대한 높고 주위에 대량 입주 등 전세가가 낮아질 리스크가 적은 물건에 투자해야 한다. 단, 1번의 입지 대비 가격이 싸다는 전제는 필수이다.

3. 잃지 않는 투자를 하려면 가격 안전마진을 최대한 확보해야 한다.

-> 아파트 가격이 오르고 내리고는 신의 영역이지 예측할 수 있는 영역이 아니다. 단지, 입지대비 가격이 싼 물건을 사면 결국 입지의 가치대로 가격은 회복하게 되어있다. 아파트 가격 하락에 대한 사람들의 두려움이 남아있을 매수자 우위 시기에 그리고 여름철, 겨울철 비수기에 아파트 가치보다 낮은 가격에 매수하라.

 

결국 위 1~3번의 원칙을 지키면서 투자를 하면 투자를 하는 순간부터 돈을 버는 구조가 만들어집니다. 아파트 가격이 오르는 것은 시간이 걸리지만 전세가율이 높기 때문에 가격 하방에 대한 안전이 확보가 되었고 시세보다 싸게 샀으므로 추가하락을 하더라도 하락폭이 크지 않기 때문입니다.

매수 후 보유기기간동 안 가격은 가치에 따라 올라가 가게 될 확률이 높고 생각지 않은 호재가 나온다면 큰 가격 상승이 생길 수도 있습니다. (다만 호재만으로 투자를 하면 절대 안 됩니다. 호재는 부가적으로 주어지는 선물이라 생각해야 합니다.)

 

주식 투자에서나 부동산 투자에서나 결국 원칙을 지켜나가는 것이 핵심인 것이죠.

 

서론이 길었네요.. 오늘 소개해 드릴 책은 너나위님의 '월급쟁이 부자로 은퇴하라'라는 책입니다. 너나위님은 월급쟁이로 일하면서 투자금이 최대한 적게 들어가는 아파트 갭투자로 높은 수익률을 올렸다고 합니다. 위의 잃지 않는 투자원칙을 고수하면서 말이죠. 내용을 간단히 살펴보도록 하겠습니다.

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부동산 가격이 장기적으로 우상향하게 되는 것은 결국 인플레이션 때문입니다. 다만 부동산 가격은 상승과 하락을 반복하면서 우상향 하게 되는데 땅은 한정되어 있고 부동산 공급이 부족하다고 바로 며칠 만에 공급을 늘릴 수는 없기에 수요대비 공급 부족으로 국부적인 가격상승이 일어납니다. 반대로 아파트 공급이 많을 때 물량을 소화하기 위해서는 시간이 걸리기에 국부적인 가격하락이 나타나는 것이죠.

한 때 허니터버터칩이 유행이었죠. 중고나라에서 웃돌을 주고 사는 사람들도 있었습니다. 하지만 얼마가지 않아 경쟁사에서 비슷한 과자를 출시했고 허니버터칩 생산량을 경쟁적으로 늘리며서 허니버터칩은 2+1 매대로 올라가게 되었죠. 하지만 만 위에 말씀드린 것처럼 부동산은 빠른 공급조절이 어렵기에 주기적인 가격변동이 일어나게 됩니다.

레버리지 투자의 수익률을 알려주는 차트입니다. 결국 투자의 수익은 절대량이 아닌 내가 실제로 투입한 자금대비 몇 %를 벌었냐를 따지는 수익률이 중요합니다. 3억짜리 아파트를 내 돈 전부를 주고 사서 3000만 원이 올랐다면 수익률은 10% 이지만 2억 5000만 원의 대출을 받아 투자를 했다면 60%의 수익률이 되는 것이죠.

다만, 무조건 레버리지 투자를 하면 안됩니다.

더 중요한 원칙은 '위기 상황은 무엇이고 위기 상황일 때 어떻게 대처할 수 있느냐?'라는 질문에 답변을 할 수 없다면 투자는 보류하셔야 됩니다. 

레버리지 투자의 위기와 위기를 탈출하는 방법의 예시입니다.

 

1. 역전세가 발생했을 때 현금흐름을 어떻게 창출할 것인지?

-> 마이너스통장을 미리 만들어두고 신용대출로는 투자를 하지 않는다.

2. 아파트 가격이 하락한다면?

-> 무조건 가치보다 싼 물것을 산다. 전세가율은 가격이 하락할 수 있는 하방지지선이다. 투자 물건 주위에 앞으로 입주물량이 얼마나 들어올지 체크할 것 

위 투자사례는 너나위님이 아파트 갭투자로 수익을 올린 물건 사례입니다. 다만, 시세차익 부분에서 양도세와 매도 거래 시 비용은 따로 산정되지 않은 것 같습니다. 대략 갭투자의 흐름이 이렇다 정도만 참고하시면 될 것 같네요.

자본배치란 내가 깔고 있는 자본을 효과적으로 굴릴 수 있는 곳으로 보내주는 것입니다. 만약 내가 전세 3억짜리 집에 세 들어 살고 있다면 그 3억은 내가 깔고 있는 돈이고 투자로 굴릴 수 없는 돈입니다. 반면 내가 부동산 투자 지식이 있고 입지에 비해 가격이 싼 물건을 찾아내는 능력이 있다면 보증금 3000만 원에 월세 100만 원짜리 빌라에 거주하면서 2억 7000만 원은 갭투자에 활용할 수 있는 것이죠.

이런 내 자본을 꾸준한 수익률을 안겨주는 월세투자에 쓸 수도 있고 아파트 전세투자에 투입할 수도 있습니다. 두 가지 투자 방법은 장단점이 있지만 저자와 같은 월급쟁이 기준으로 월세 투자는 어느 정도 자본이 늘어났을 때 안정적인 현금 흐름을 만들기 위한 수단으로 투자하는 것이 좋다고 봅니다. 

결국 핵심은 가치를 알아보는 것인데 가치를 보는 안목을 늘리려면 어떻게 해야 될까요?

답은 허탈하지만 '발품을 많이 팔아야 한다'입니다. 부동산에도 왕도는 없는 것 같습니다. 정보가 많이 없는 상태로 시장에서 가장 싼 소고기를 사려면 가게를 최대한 많이 돌아다니며 가격을 물어보고 소고기 상태를 비교해 보는 수밖에 없습니다. 소고기는 마블링 비율, 고기 색을 봐야 한다면 부동산인 일자리, 교통, 환경, 학군 등을 봐야 한다는 차이만 있을 뿐이죠. 결국 임장을 많이 다닐수록 내가 매수하려는 곳의 부동산이 비싼지 혹은 싼 지를 판단할 수 있게 됩니다. 

입장을 가기 전에는 위와 같이 평당매매가, 24평 기준 매매가, 전세가, 전세가율 등을 미리 조사하고 나가는 것이 좋습니다. 그리고 현금이 많지 않은 직장인기준으로는 전세가율이 높아 투자금액이 적게 들어가는 물건을 미리 필터링하고 나가는 것이 시간을 절약하는데 더 도움이 되겠죠.

다시 말씀드리지만 투자에서는 위기관리가 핵심입니다. 위처럼 최초 매매가대비 가격은 상승했지만 역전세가 발생해서 당장 현금이 필요한 상황인데 신용대출까지 끌어와서 투자를 한 상황이라면 수익이 발생하는 부동산을 처분하든 최악의 상황에는 파산신고를 해야 될 수도 있습니다. 즉, 미리 이런 위기까지 고려해서 투자를 해야 하는 것이죠.

투자를 할 때 최종목표를 정해두고 투자에 임하는 것이 좋습니다. '50세에 은퇴해서 여유로운 삶을 살기 위해 40억을 모아야겠다'라는 목표를 세웠다면 부동산 한 채다 1억 수익기준 40번의 매매를 하면 됩니다. 갭투자 기준으로 보통 전세금은 인플레이션과 비례해 상승하기에 오른 전세금을 활용해 투자 물건 숫자를 늘려갈 수 있습니다. 그리고 소비생활을 줄이면서 모은 월급으로 또다시 투자를 하는 것이죠. 즉, 소비재로 사용하는 금액은 최소화하고 내게 수익을 안겨 줄 수 있는 생산재에 대한 소비는 최대화하는 것입니다. 이렇게 복리개념으로 투자물건을 늘리다 보면 자산을 점점 더 크게 불려 나갈 수 있습니다. (다만, 이때도 무조건 위기관리가 핵심입니다.)

 

 

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이 책을 읽으면서 나만의 투자원칙을 세우는 것의 중요성, 그리고 그 원칙을 고수하는 것의 중요성을 다시 한번 깨달을 수 있었습니다. 그리고 투자란 내 시간과 정성을 들이면서 노력을 해야지만 그 열매를 따 먹을 수 있다는 기본적인 원칙 또한 다시 한번 되새기게 되었고요.

 

원칙과 관련해서는 아래 레이 달리오의 '원칙'이라는 책도 한번 읽어 보시길 바랍니다.

레이 달리오 - 원칙 - 25조 부자의 인생과 일의 원칙 공개

여러분 모두들 성투 바랍니다~!